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佛山禁止商业、办公用房以“公寓”用语进行销售

时间:2019-11-22 来源:信息时报

  原标题:佛山禁止商业、办公用房以“公寓”用语进行销售

  □文/图 信息时报记者 罗莎琳

  近日,佛山市住房和城乡建设局发布《加强服务型公寓建设管理规范商业、办公类项目销售行为的通知》(征求意见稿)。通知指出,除服务型公寓外的商业、办公类项目,房地产开发企业及经纪机构不得在商业、办公用房销售过程中以“公寓”“公馆”“×房×厅”等用语或设置具有居住功能的样板房误导消费者。根据通知,在商业用地上建设的服务型公寓,其计容建筑面积占商业计容建筑面积比例不得超过20%;其他用地性质兼容商业的,服务型公寓建筑面积不得超过商业计容建筑面积的30%。各区政府可根据区域发展要求,在符合城市规划的前提下,进一步?#33539;?#26412;区域内服务型公寓式的设置区域和?#23665;?#27604;例。

  划重点

  办公项目产权属性:

  统一登记“办公用房”

  通知明确了不动产登记要求,批准为办公项目的,在办理不动产权登记证书时,房屋规划用?#23621;?#32479;一登记为“办公用房?#20445;?#19981;能以“公寓式办公、单元式办公、单间式办公等”用途进行登记。另外,除服务型公寓外的商业、办公类项目,房地产开发企业及经纪机构不得在商业、办公用房销售过程中以“公寓”“公馆”“×房×厅”等用语或设置具有居住功能的样板房误导消费者。商业、办公建建筑不得设置厨房等居住空间,卫生间、茶水间必须集中设置,每一?#25351;?#21333;元的套内建筑面积不得小于200平方?#20303;?/p>

  服务型公寓规划要求:

  不得用单元式住宅套型设计

  根据通知,规划条件和土地出让合同未约定的,不得设置服务型公寓(除本通知印发实施前已出具规划条件的按原规划条件要求执行)。在商业用地上建设的服务型公寓,其计容建筑面积占商业计容建筑面积比例不得超过20%;其他用地性质兼容商业的,服务型公寓建筑面积不得超过商业计容建筑面积的30%。在设计要求上,服务型公寓应按不低于公寓建筑面积的千分之二设置管理用房,最低不少于50平方米,最高不超过300平方米;建筑平面一般采用通廊式布局,不得采用单元式住宅套型设计。其建筑立面应做公建化处理,阳台应封闭且不得外挑,如设?#27599;?#35843;室外机,应做隐?#26410;?#29702;。

  现象

  ?#22871;?#19981;能办居住证,

  业主蒙圈

  有?#30340;?#20154;士表示,政策出台的背景就是某房企的“公寓门”事件所引起。今年7月份,佛山某房企楼盘业主向媒体爆料称,2017年购买的公寓,在拿到不动产证时却发现“用途”为“商务金融用地/办公?#20445;?#24182;非?#32972;?#36141;房时宣传的“?#22871; 薄?#36824;有业主在准备办理居住证时,?#31859;擰?#21150;公”性质的不动产权证前往办证大厅,被告知不能作为有效资料,甚至办证柜台前还印着“XX公寓的不能登记信息及办证”的“特别提?#36873;薄?/p>

  那么何?#28966;?#23507;??#30340;?#20154;士表示,公共寓所,分为商业公寓和住宅公寓,是一种商业或地产投资中的居住形式,外形一般中规中矩,每层楼内有若干个套房和公共的走廊、厕所和浴?#19994;齲?#20027;要方便办公居住和对外租赁之用。商业公寓指旅店宾馆或别墅,可以自用也方便对外租赁,空间大小?#23454;薄?#24067;?#27490;?#33539;紧凑,经济实用。住宅公寓则包含学校宿舍等,比较方便实用。而前者也称为40/50年产权公寓,它们的特性是不可落户?#36824;?#25674;面积大;水电物业等费用按商用标?#38469;?#36153;;不可明火入户;最长按揭年限为10年;商业杂乱,物业管理难度大。后者为70年产权公寓,可落户?#36824;?#25674;面积小;水电物业等费用按民用标?#38469;?#36153;;可明火入户;最长可按揭年限为30年;生活环境?#22836;?#22260;更优质。

  合富研究院(佛山)有关人士表示,本次新规?#23884;?#21830;办产?#26041;?#38480;的进一步明确,旨在进一步明晰商办物业的权属登记及规划设计要求,加强公寓和办公项目的规范管理,禁止办公项目改造为公寓或具有居住功能的住宅产品。同时,此次政策也是早前某房企项目“商办?#22791;摹吧套 ?#20107;件处理的延伸,未来政策将从各个?#26041;?#24443;底禁止办公类物业的居住功能,进一步防范市场上其他办公项目为了去库存而误导购房者。

  广州市房协专家委员邓浩志表示,全国多数城市?#21450;?#20844;寓视为擦边球。政策放松的时候,各城市到处是公寓项目大张旗鼓地销售,政策收紧的时候?#36136;?#21508;种限制。比方上海两年前禁售公寓,还要求把已经销售了公寓的厕所、厨房拆掉,?#25351;?#25104;为商业或办公形态才能交?#20303;?#22312;上一轮的全国整顿中,北广深等城市也?#21152;?#36319;进。

  专家

  变脸后的“公寓”风险多多

  ?#30340;?#20154;士预测,未来针对商办物业设计、改造、申报可能更趋严格,开发商再买商办用地盖公寓肯定越来越受到限制,买家自然也要小心。邓浩志告诉记者,其实之前市场上出现了不少商用性质项目变身而成的公寓项目,因“不限购不限贷,宜商宜居?#20445;?#25143;型小、总价低,吸引不少市民出手投资。但这类公寓项目?#25856;?#22810;,?#37319;?#20063;不少,有下列一些风险需要提防。

  土地使用年限缩短

  商用物业改造而成的公寓项目虽然都具有居住功能,但其土地使用性质上大多属于“商场”或写字楼、?#39057;?#24615;质。相比住宅性质用地使用年限有70年,这类商改住宅因其类别不同土地使用年限为40~50年不等。另外,目前在售的这类旧项目不少是改造之前已空置多年,其剩下的土地使用年限比普通住宅要短得多,年限到期后需补高额地价才能继续使用。

  高税费转手交易难

  根据政策,住宅二手交易可免收土地增?#37011;埃?#20294;商用公寓交易不能免收。土地增?#37011;?#30340;征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税?#21097;?#21363;按增值额的高低,对增值部分征收30%~60%的税?#36873;?#27492;外,还需按物业交易总价征收5.5%的营业税。各项税费加起来,通常达到物业交易总价的10%~14%。

  房贷利率高年限短

  虽然“改装”公寓不受住宅限购令、限贷令影响,但因为是商用性质物业,只能获批最高五成、最长10年期的贷款(住宅可获最长30年、最多七成的贷款),而且不能申请利?#24335;?#20302;的公积金房贷。目前,商用项目贷款市场从严,不少项目最多只能贷到?#26576;桑?#32780;且只能贷5年、8年期,贷款利率还被提高到基准利率的1.1~1.5倍。

  管理费水电费更贵

  目前广州商业物业用水收费标准为4.11元/立方米,用电收费标准为0.9885元/度,但住宅物业的用水加污水处理费收费标准为2.22元/立方米,用电收费标准仅为0.61元/度。另外,商用公寓的管理费一般都要2.8~10元/平方米/月,比普通住宅1~3.8元/平方米/月要高得多。

  改造工程难度较大

  由旧项目改造而成的公寓,特别?#23884;?#21407;本水管设计相?#32422;?#21333;的裙楼项目来说,要改造成公寓,就要重新间隔洗手间、厨房等功能空间,必须大量辅设水管、下水道。这些工程都非常麻?#24120;?#24037;程质量不好的话,日后就容易漏水。

  不能入户、无学位

  购买“改装”公寓是不能入户的。虽然不少“改装”公寓地处市?#34892;模?#38468;近还有名校,但因不能落户也无法入读学校。这对向以名校学位?#25856;?#22791;受市场宠爱的老城区物业来说,其后期升?#30331;?#21147;将大打折扣。

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  通知提出五点要求

  1

  房地产开发企业在销售商业、办公类项目时,应严格按照规划功能进行销售,制作专门的《商业、办公类项目重要信息提示》展板并固定在项目销售现场的显眼位置,对当期销售商品房的规划功能及使用属性进行公示。

  2

  房地产开发企业及经纪机构应如实发布项目销售广告,不得发布虚假房源和价格信息。除服务型公寓外的商业、办公类项目,房地产开发企业及经纪机构不得在商业、办公用房销售过程中以“公寓”“公馆”“×房×厅”等用语或设置具有居住功能的样板房误导消费者。

  3

  地产开发企业在与购房人签订购房合同前,销售人员与购房人需共同在展板旁拍照存档,照片?#34892;?#33021;清晰显示购房人、销售人员的正面样貌、身份证信息和展板信息。

  4

  批准为办公项目的,在办理不动产权登记证书时,房屋规划用?#23621;?#32479;一登记为“办公用房?#20445;?#19981;能以“公寓式办公、单元式办公、单间式办公等”用途进行登记。

  5

  非住宅项目的用水、用电,应按商业办公标?#38469;?#36153;和管理,不配置管?#24266;计?#35774;施、教育学位等。

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